房產繼承法律知識大（dà）全及及常（cháng）見十二大誤區解讀
房產繼承法律（lǜ）知識大全（quán）及及常見十二大誤區（qū）解讀
我國（guó）現行法律所規定（dìng）的法定繼承順序是：
第一順序繼承人包括：配偶、子女、父（fù）母、對公婆盡了主要贍養義務的（de）喪偶（ǒu）兒媳和對嶽父嶽母盡了主要贍養義務的（de）喪偶女婿（xù）;
第二順序繼承人包括：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼（jì）承開（kāi）始後，由第一（yī）順序繼承人繼（jì）承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人的，由第二順序繼承（chéng）人繼承。同一（yī）順序繼承人（rén）繼承遺產的份額，一般應均等;對有特殊困難或（huò）缺（quē）乏勞動能力的繼承人，應予以照顧（gù）。在這裏應注意，在收養關係中（zhōng），收養他人為養孫子女的（de），根據最高人民法院在《關於貫徹執行<中華人民共和國繼承（chéng）法>若幹問題的意見》的第22條規定，可視為養父（fù）母與養子女的關係，互為第（dì）一順序繼承人。
4.關於代位（wèi）繼承問題（tí）。
代位繼承是指被繼承人的子女先於被繼承人死亡，被繼承人的子女的晚輩直係血親可以代替被繼承人的子女繼承被（bèi）繼承人的遺產。代位繼承有以下必備（bèi）條件：
(1)被代位人必須是被繼承人的子女。
(2)被（bèi）代位（wèi）人必須先於被繼承人死亡。
(3)被（bèi）代位人（rén）必須末（mò）喪失繼承權（quán）。
(4) 代（dài）位人須為被（bèi）代位人的（de）晚（wǎn）輩（bèi）直係血親。
(5) 代位繼承須發生在法定繼承中（zhōng），遺囑繼承不適用代位繼承。
如今，為了避免日後可能產生的家庭財產紛爭，去公（gōng）證處辦理繼承（chéng）權公證的人數日益增多。就拿靜安區公證處來說，以前，來辦理此類公證的多是中老年人，而近兩年（nián），一些事業有（yǒu）成的年輕人也轉變觀（guān）念，開始提前考慮“身後事”。
在此類（lèi）繼承權公證中，房產繼（jì）承公證所占比（bǐ）例尤（yóu）為突出。由（yóu）於房產往往是繼承財產中的（de）大頭，對房產繼承產生的誤區（qū）也較多。為此，本專題指出了房（fáng）產繼承公（gōng）證中常見的幾個誤區，提醒市民該如何正確辦理此類繼承權公（gōng）證（zhèng）。
誤（wù）區一>>>
承租的公（gōng）有住房也能辦理繼承權公證
王先生母親的戶口與王先生弟弟、弟媳在一起，並共同居住（zhù）在王先（xiān）生母親所承（chéng）租的公（gōng）房內。近期，王先生母親打算趁（chèn）目前身體還硬朗時立遺囑由王先生繼承該（gāi）公房，但在去公證處申請辦（bàn）理遺囑公證時卻（què）被告知無法辦理。
誤區二>>>
房屋共有人可以在另一共有人死亡（wáng）後直接將房屋過戶在自己名下
李（lǐ）女士和（hé）父親去年購買了本市一套二手房，並辦理了貸（dài）款手續（xù）。預售合同上寫的是李女士和父親的名字。今年（nián）年初，李女（nǚ）士父親不幸因病去世了。最近開發商通知李女士去（qù）收樓。李（lǐ）女士（shì）想把產證直接辦到自己名下。但因父親生前未留有（yǒu）遺囑，不知該如何操作?
【解析】
共有人死亡（wáng）———繼承權（quán）先公證後過戶
根據規定，無論死者（zhě）生前有無訂立遺囑，必須通過辦理相應的繼承權公證才能去房（fáng）地（dì）產交（jiāo）易部門辦（bàn）理房屋過戶手續。李女士可以按照法（fǎ）定繼承程序，辦理繼承權公（gōng）證後，持繼承權公證書會同（tóng）開發商向房地產登記機關提出申請，變更房（fáng）屋的權利人，交納相應稅費，領取房地產權證。
誤區三>>>
繼承取得的財產，不是夫妻共同財產
吳先（xiān）生結婚多年。年前因為法定繼承取得其父親生前遺留下來的一套房屋，並通過房（fáng）屋登記部門取得了新的房屋產權證，產證上隻有吳先生（shēng）一（yī）個人的名字。現在吳先生打算出售該套房屋，但吳太太不同意，認為該房（fáng）產她也有份。吳先生不明白，自己父親的房產為啥老婆也有份（fèn）?
【解析（xī）】
法定繼承房屋——夫妻共同擁有產權
根據《婚姻法》第18條（tiáo）規定，由於被繼承人（rén）生前沒（méi）有立有遺囑將該處房（fáng）屋死後（hòu）留給吳先生一人，所以該（gāi）處因（yīn）法定繼承所得的房屋是吳先生夫妻共同財產。吳先生一旦打算（suàn）出售該套房屋，必須征得配偶同意。反之，倘若被（bèi）繼承人生前立有有效遺囑將該處房屋死後留給吳先生一人，並經遺囑繼承公證完畢取（qǔ）得新的房屋產權證（zhèng），盡管（guǎn）產證上仍是（shì）吳先生一個人名字，但該處房屋是吳先生一人的財產，吳先生妻子沒有所有權。
誤區（qū）四>>>
林卿與王玲是夫妻，雙方（fāng）有一個20歲的（de）兒子，林卿的（de）父母尚健在。林（lín）卿（qīng）夫婦於2003年購入一套二手房，產權證上隻有林（lín）卿一人名字。今年年初，林卿突發腦溢血死亡，但他（tā）生前沒有留下遺囑。林卿的父母認為（wéi）房產證上隻有兒子一人的名字，所以理所當然房產應屬兒子的個人財產。而王玲（líng）認為這是夫妻共同財產。他們為此就林卿名下的遺產（chǎn）如何進行繼承權公證（zhèng）前來（lái）谘詢（xún）。
【解析】
婚（hūn）後所購房產——夫妻共有
本案中，由於被繼承（chéng）人生前沒有留有任何形式（shì）的遺囑，所以按照法定繼承辦理繼承權公證。
由於上述房（fáng）產是林卿與王玲在婚姻關係存續期間購入，雙（shuāng）方之間又沒有對該處房產的夫妻財產約定，根據夫（fū）妻（qī）財產共同（tóng）所有的原則及有關規（guī）定，即使權利人登（dēng）記（jì）在林卿一人名下，仍認定為該處房產是夫妻共（gòng）同財（cái）產。因此，該處房產中二分之一（yī）是被繼承（chéng）人林（lín）卿名下的財產。根（gēn）據（jù）規定，上述林卿名下的財產應當由（yóu）林（lín）卿的（de）妻子、兒子、林卿的父母來繼（jì）承。
誤區五>>>
父親死（sǐ）亡，未出世的胎兒與財產繼承無關
黃先（xiān）生婚（hūn）前就擁有市中心（xīn）的商品房一套。去年年中，黃先生在外地突遭車禍死亡，生前沒有留有遺囑（zhǔ），黃先（xiān）生妻子正懷有（yǒu）胎兒。在（zài）進行繼承權公（gōng）證時，黃先生妻子堅持要為肚裏的孩子爭（zhēng）取份額，而黃先生的父母認為未出世的胎兒與財產繼承無關。
【解析】
先預留份額——視胎兒情況繼承
黃（huáng）先（xiān）生的遺產原則上應當分為4份，即黃先生妻子、黃先生的父、母各一份（fèn），預留一份（fèn）給胎兒。由於應（yīng）留份製度是以（yǐ）推定胎兒活體出生為前提的。在胎兒出生時，可能存在（zài）以下三種情形，導致（zhì）不同的權利分配形態：1、胎兒為活體，則該應留份屬於該嬰兒，由黃先生（shēng）妻子監護保管;2、胎兒為死體，則原預留份失去意義，應依法定繼承製度處理，即以黃先生為被繼承（chéng）人，以黃先生妻子、黃先生父、母為繼承人，再分配這一原預留份;3、胎兒出生為活（huó）體，但（dàn）是立即（jí）又死去的，則該預留份已經轉化為該嬰兒的財產，依法定繼承製度：被繼承人為此嬰（yīng）兒，繼承人為其母親一人。
誤區六，反正有法定繼承有沒有（yǒu）遺囑都一樣
有30餘位讀者認為，繼承這事有《婚姻法》、《繼承法》管著，就（jiù）是自己不立遺囑或老人（rén）沒（méi）有立遺囑，繼承時也不會亂，法律怎麽（me）規定就怎（zěn）麽來（lái）。因此，有沒有遺囑都一樣。
律師糾錯:財產的繼（jì）承除法定繼承以外，還有遺囑繼承，而且遺囑繼承要優先於（yú）法定繼承。律師糾錯：有了遺囑，並不意味著立遺囑人的意願就能全部實現。比如出現以下情況時（shí），繼承遺產就會出（chū）現麻煩。
誤區七:隻要立了遺囑一切就OK
按照人們的一般理解（jiě），隻要立了遺囑，身後事就已經安排（pái）好了。其實，事情並非這麽簡單。
律師糾錯：有了遺囑，並（bìng）不意味著立遺囑人的意願就能全部實現。比如出現以下情況時，繼承遺產就會出現麻煩。
首（shǒu）先，遺囑繼承（chéng）能（néng）夠順利進行，前提條件是所立遺囑必須合法有效。如果遺（yí）囑最終被認定為無效，遺（yí）囑繼承顯然（rán）無法實現。
其次，遺（yí）囑對財（cái）產及財產線索寫得（dé）不明晰。比如，立遺囑人在遺囑中隻說明了自己有多少財產，但（dàn）這些都（dōu）以何種形式存在、財產（chǎn）在何處都未說明，這樣的遺囑（zhǔ）很難（nán）得以實現。打個比方，隻在遺囑中說自（zì）己有多少存款，但不（bú）知錢存在（zài）哪個（gè）銀行，存單放於何處，可以想像，後人的“尋寶”之路該是何等艱辛。如若找不到相應的憑證，這些財產無異於“流失”。
第三，遺囑未（wèi）妥善保存（cún），立（lì）了等於沒立。實踐中（zhōng），有些人（rén）立了遺囑就自己（jǐ）收了起來，他（tā）人對此（cǐ）並不知曉。試想，若立遺囑人突然離世（shì），那麽沒有（yǒu）人知道其曾立有遺囑，若遺囑又沒被發現，那麽，這樣（yàng）的遺囑立了等於白（bái）立。
第四，成為遺囑中指定的繼承人，並不（bú）意味（wèi）著（zhe）一（yī）定就能得到遺產。我國法律規定，出現以下情況，繼（jì）承人（rén）喪失繼承權。具（jù）體為：故意殺害被繼承人的；為爭奪遺產而殺害其他繼承人的；遺棄被繼（jì）承人的，或者虐待被繼（jì）承（chéng）人情節嚴重的；偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節嚴重的。也就是說，對公民的財產繼承，如果（guǒ）財（cái）產所有權人生前（qián）立（lì）有遺囑，隻要該遺囑是合法有效的，就必須按遺囑繼承，而不能法定（dìng）繼承。如此一來，有沒有遺囑就不一樣了。
誤區八:立遺囑（zhǔ）不是自己的事遺囑得被兒（ér）女們接受
劉老爺子（zǐ）與老伴的名下有兩套房產，家裏有3個孩子。兩位老人怕日後遺產“分配不公”會引（yǐn）起孩子（zǐ）之間的矛（máo）盾（dùn）。“孩子們要（yào）是不接受遺囑方案，91.www立了遺囑也沒用啊（ā）?”在大講堂現場，劉老爺子說。
律師糾錯:遺囑是立遺囑（zhǔ）的人處分（fèn）其個人財產的行為，隻要所立遺（yí）囑是（shì）自己真實意思的表示，且內容合法有效，遺囑就是有效的。立遺囑不（bú）需要征得繼承人的同意。遺囑是否生效與繼承人（rén）是否接受遺囑內容（róng）無關。
誤區九:兒女們不（bú）到齊（qí）遺（yí）囑沒法立
孫（sūn）大媽現在也為立（lì）遺囑（zhǔ）的事而煩惱。她（tā）有5個孩子，但孩子們卻隻有兩個在北京，其餘一（yī）個在國（guó）外，兩個在外地。孫大媽近來覺得身體狀況（kuàng）越來越不好，讓她著急的是，孩子們不能到齊，自己的遺囑沒法立。
律師糾錯：立遺囑不（bú）需要孩（hái）子們到場，事先也不必非通知他（tā）們不可。但繼承時，應當讓所有繼承人到場（chǎng）。當然，此時若有些繼承人因各種因素所限製不能親（qīn）自到場，也可委托他人。比如，出具委托書，委托某某人代自己辦理繼承事宜。當（dāng）然，這種委托書最好經過（guò）公證。
誤區十：和（hé）我有關的權利都是可以處理的
齊大爺有3個孩子，家（jiā）裏的房子是承租的公房。最近有傳聞說這一片要拆遷，於是齊大爺（yé）開始盤算，如果自己等不到拆遷的那一天，這房子應該留給誰?老爺子也知道，房子不是自己的，但一旦拆遷，就意味著要有一筆拆遷款“產生”。因此，讓誰來“繼承”這承租權（quán）成了老爺子的一塊心病。
律師糾錯：我國繼承法規定（dìng），遺產（chǎn）是公民死亡時遺留的個人合（hé）法（fǎ）財產，具體包括7項，即：公民的收（shōu）入；公民的（de）房屋、儲蓄和生活用（yòng）品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、圖書資料；法（fǎ）律允許公民所有的生產資料；公民（mín）的著作權、專利權中的財產權利；公民（mín）的其他合法財產。
目前，公房的（de）承租（zū）權是否包括在最後一項“公民的其他合法（fǎ）財產”內，法律並無明（míng）確規定，也就（jiù）是說，公房的承租權能（néng）否算是遺產沒有明確的答案。按照相關的法律（lǜ）規定，公房的承租人去世後，承（chéng）租人無權單方處分承（chéng）租權。
誤區（qū）十一（yī）：隻要是老人的血脈就得有一份遺產
小亮的母親（qīn）說，她離婚時孩子判給了男方撫養（yǎng）。小亮的父親經常出差，因此（cǐ），小亮基本上都是跟爺爺奶奶在一起生活。去年，小亮的爺爺去世（shì），身為長孫的小亮（liàng）卻未分得絲毫家產。對此，小亮（liàng）的母親非常不解。她覺得，這是小亮的叔叔們欺負人。
律師糾錯：按（àn）照繼承法的規定，遺產按照下列順序繼承（chéng）：第一（yī）順序為（wéi）配偶、子女、父母；第（dì）二順（shùn）序為兄弟姐妹、祖父母（mǔ）、外祖父母。
從法條中（zhōng）可以看出，兩個（gè）順序中（zhōng）均沒有孫子、孫女或外孫子和外孫女出現，也就是說，第三（sān）代人並不在法定繼承（chéng）人之列。因此，在孩子父親在世的情況下，孫子是不能直接分得（dé）爺爺留（liú）下的遺（yí）產的（de）。
誤區十二：不贍養老人就不能分遺產
讀者張女士來自於（yú）一個大家庭，今年年近60的（de）她（tā）有6個兄弟姐妹，目前隻剩下一個老媽。張女士（shì）在家排行老三，現在，照顧老人的（de）擔子幾乎全壓在她一個人的身上。“我受（shòu）點累沒關係，讓人生氣的（de）是，有些人既不出力也不出錢。”張女士（shì）抱怨（yuàn）道。她認為，老媽“作古”以後，老人生前沒有盡孝心的（de），就沒資格分家產。
律師糾錯：不贍（shàn）養老人或者（zhě）說對老人所（suǒ）盡贍養義務比較（jiào）少的，從道德上應加以譴責，但從法律上來講（jiǎng），這樣的人不（bú）一定就不具（jù）有繼（jì）承權。一般在不贍養老人但（dàn）又沒有證據證明其曾傷害過老人的情況下，這樣的“不孝”子女還是具有繼承權的。